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楼市去库存回溯:待售面积下降14% 三四线明显分

发布时间:2019-03-23 16:22阅读次数:

  业内人士认为,三四线城市之间的差异会越来越大,说明房地产市场发展到这一阶段,城市规模已经不是判断市场前景的唯一标准。未来将更多是区域的概念,其所在区域的经济水平、资源禀赋、人口吸引力才是最重要的因素。

  统计局数据显示,截至今年前7月末,全国商品房待售面积为63496万平方米,比2016年初的高点下降了约1万平方米,降幅约14%。

  但不同城市之间的去库存进程并不一致。民间机构统计显示,经过本轮市场上升周期,一些城市的库存规模出现腰斩。但仍有大量三四线城市,库存几乎没有变化。

  分析人士认为,这种局面体现出楼市形态的进一步分化,三四线城市之间,经济、资源、人口、环境等的不同,已经极大影响到楼市的供需形势。在下一轮上升周期中,这将对市场带来深远影响。

  国家统计局从2010年开始公布商品房待售面积,用以反映市场的库存水平。根据历史数据,2011年末,全国商品房待售面积为27194万平方米。但随后,该指标逐年攀升,到2016年2月达到高点,为73931万平方米。

  上述库存的增加主要来自三四线城市。分析人士指出,城市范围扩张、旧城改造等,促成了土地供应规模的增加,进而增加了商品房的供应规模。但由于经济基础薄弱、产业集中度弱、人口外流等因素,使这些房屋的去化速度受到影响。

  相比之下,热点一二线城市因土地供应有节制、市场需求量大,并不存在明显的库存压力。根据易居克而瑞的统计,自2010年以来,北京商品房可售规模的变动幅度基本不大,去化周期大持在10个月上下的水平,最长也不足18个月,最短时仅为6个月。

  随着房地产交易的升温,从2016年2月开始,整体库存逐渐下降。根据统计局数据,到今年7月末,全国商品房待售面积为63496万平方米,比2016年初的高点下降了约1万平方米,降幅约为14%。已经恢复到2015年初的水平。

  平安证券认为,除销售明显增长外,部分城市近几年来的供地节奏明显放缓,也是库存规模大幅下降的原因。

  按照一些业内人士的观点,当前房屋施工面积、新开工面积、竣工面积的增速都在回落,若市场交易热度能够持续,总体库存仍有进一步减少的可能。

  民间机构的统计数据更为乐观。克而瑞近日发布报告指出,截至2017年7月底,该机构监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米,环比减少0.5%,同比减少11.1%。当前库存规模相当于2013年9月的水平。

  上述80个城市多为一二线城市和较为热点的三四线城市,其市场交易热度要高于全国平均水平,因此去库存力度也更大。

  但若分城市来看,差异同样存在。上述机构指出,对于一线城市来说,库存规模已降低到历史底部,基本上接近2010年上半年的历史最低水平,当前继续下跌的空间不大,近期还有抬头趋势。但二线城市和三四线城市的库存仍然在继续去化过程中。

  去年末以来,三四线城市逐渐取代一二线城市,成为市场交易的热点。有机构认为,除资金溢出效应和城镇化进程外,还因为三四线城市的库存已到低位,市场的供需形势已经发生逆转。

  平安证券指出,三四线楼市的库存过剩局面已经大为改善,其市场的升温,将成为2017年投资、开工及销售的重要支撑。

  据该机构统计,2016年,三四线城市新开工面积同比仅增5.5%,远低于全国(8.1%)和40个大中城市(12.1%)的水平。从2012年以来的储备和去化来看,当前三四线年,同样略低于全国平均水平及40个大中城市的水平。从购买力来看,三四线人均可支配收入与房价比为6.4,远大于全国(4.7)和40个大中城市(3.9)。这些数据说明一个事实:三四线城市的库存大幅缩减,购买力十足。

  华泰证券也认为,三四线城市供地过多、库存庞大的逻辑已经被证伪。在供需关系相对合理的基础上,三四线城市才可以承接一二线城市的人口外溢。该机构认为,这个趋势将可能持续3-5年。

  据克而瑞统计,即便在三四线城市中,库存情况也存在明显差别。如九江、滁州、马鞍山、张家口等地,库存下滑了40%以上;但在惠州、东莞、香河、大厂等地,7月末的库存规模同比上涨幅度均超过14%。

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